中国房产的价值正处于青少年发展时期

因此，房价就包含了两种收益属性：一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套)，我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套)，我们通常叫做投资属性。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。

也就是说，房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间，而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现，那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到，燕郊香河房价从去年北京市市**东迁通州的消息落地以后到现在暴涨了40%以上，内在的原因就是北京市**东迁以后必然会带动一大批城市配套设施迁到这些区域，尤其是教育医疗资源的大量迁入。

回到前面提到的租售比的话题，出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性)，而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性)，这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。就比如房子周边在修路，尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低，但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特存了。因为在租售比里是无法衡量成长性的。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性，而预售比的概念里只计算了居住属性，因此租售比就出现了*大的偏差。

在发达国家(有成熟性但是没有成长性)，由于城镇化已经完成，没有农村人口进城的压力，城市建设基本饱和，不可能再增加新的城市配套设施，所以这些地方的房价只有居住属性，没有投资属性，用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。

而在发展中国家(有成长性)，由于城镇化率还很低，还有大量农村人口进城的压力，所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口，就必须不断增加城市配套设施，比如中国的城镇化率就只有51%，大城市的人口在不断增加，所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值。